家賃保証会社はなぜ倒産する？儲かると言われる家賃保証の意外なリスク

「すごく儲かるんじゃないの？」と言われる反面、倒産してしまった会社もある、家賃保証会社。

 

いったい、家賃保証会社は儲かるのか、儲からないのか…。
そんな疑問について、考えてみたいと思います。

 

家賃保証会社のビジネスモデル

まず、家賃保証会社がお金を稼ぐ仕組み（ビジネスモデル）について、簡単に見てみましょう。

 

例えば、「A家賃保証」会社が、「B不動産」と契約したとします。

 

すると、B不動産の物件を借りる人は、全員、A家賃保証を利用しなければいけなくなります。「B不動産の物件を借りたいけど、A家賃保証は利用したくない」という方は、残念ながら、ほかの物件を探すしかありません。

B不動産のお部屋を借りた「Cさん」は、A家賃保証にも、お金を払わなければいけません。
契約時に家賃の80％ほど、毎年２～３万円の契約更新料、さらに月々の家賃にも、「家賃保証会社の取り分」が含まれる形になります。

 

ただし、その後に家賃保証会社は、滞納者から滞納分家賃＋延滞料を上乗せして回収する。

 

Cさんが家賃を滞納した場合、A家賃保証が一時的に立て替え払いをします。
その後、A家賃保証会社は、立て替え払いした滞納家賃に延滞料を上乗せして、Cさんにお金を請求します（債権回収を行う）。

 

家賃保証会社が儲かると言われる理由

営業する相手（顧客）は、同じ不動産業界の会社

家賃保証会社の顧客は、不動産管理会社や、不動産オーナーなど、“物件を貸している人”です。
コンビニやスーパーのように、不特定多数のお客様を相手に接客する必要がなく、不動産会社のようにお店を構える必要もないので、経費があまり掛かりません。

 

しかし、お金を払うのは「物件を借りる人」

先ほども少し説明しましたが、実際に家賃保証会社にお金を払うのは、物件を借りる人のほうです。
そして、物件を借りる人は、家賃保証会社を選べません。

 

そのため、家賃保証会社にとっては、契約した不動産会社（不動産オーナー）の部屋を借りる人がいる限り、“何もしなくても収入がどんどん入ってくる”事になります。
（実際には、契約時の審査業務は発生しています。）

 

これだけ見ると、家賃保証会社は、「経費はさほど掛からず、収入は毎月ほとんど自動的に入ってくる、儲けの良い商売」に思えますよね。
ですが実際は厳しい面もあり、過去には倒産してしまった家賃保証会社も何社かあったんです。

 

家賃保証会社が倒産してしまう理由

家賃保証会社が倒産してしまう最大の理由は、「滞納家賃の代位弁済」と言われています。
代位弁済とは、借主が家賃を滞納した場合、それに代わって保証会社が代位弁済（立て替え払い）をすることです。

 

何か月も家賃を払わないまま物件に住み続け、滞納額が増えていく借主がいれば、家賃保証会社は毎月、代位弁済をすることになります。

 

もちろん、ただ代位弁済をしただけでは、保証会社は大赤字です。
なので、代位弁済をした後に、家賃を滞納した借主に対し、債権回収を行い、お金を払ってもらう必要があります。

 

ですが、この債権回収が必ずしもスムーズに進むとは限りません。
なかなか回収ができず、代位弁済だけが毎月発生していくと、家賃保証会社はどんどん赤字を重ねることになります。

 

こうした滞納者が増加すると、家賃保証会社の資金力の限界を超えてしまい、家賃保証会社も倒産してしまいます。

 

もちろん家賃保証会社もビジネスなので、一定の滞納者が出ることや、代位弁済による出費があること等も計算に含めて経営を行っています。
ですが、その予測を超えた代位弁済額になってしまうと、経営が破たんしてしまう恐れがあるんです。

 

こうした事態を防ぐためにも、家賃保証会社は、物件の借主に対する審査を行います。
「毎月きちんと家賃を払えそうか？」という点を事前に審査し、そこで大丈夫だと判断できない場合は、物件への入居そのものを断るよう、不動産オーナーに伝えます。

 

ですから、きちんと信頼できる審査を行っている家賃保証会社であれば、それほど倒産のリスクは高くありません。
逆に、「審査が甘い」と言われる家賃保証会社であれば、リスクの高い（信用度の低い）方とも契約してしまうため、倒産のリスクが高くなると考えられます。